湖南农业大学采购与招标中心即将对 湖南农业大学图书馆物业服务 项目进行采购，本着公开、公平、公正的原则，现将采购需求预告如下。

一、项目名称及预算：

1、项目名称：湖南农业大学图书馆物业服务

2、采购总预算:259.2万元

3、采购需求责任单位：湖南农业大学后勤保障中心

二、采购需求：

（一）物业服务人员数量要求

图书馆物业服务项目要求服务人员数量至少要达到24人，其中，项目经理1人、机电维修工2人、秩序维护员9人，岗位分布如下:队长1人.南门岗3人、北门岗2人、中控室2人、巡逻岗1人；环境清洁部12人，岗位分布如下：主管1人、班长1人、1楼1人、2楼1人、3楼2人、4楼2人、5楼1人、6楼1人、车库1人、外围1人（兼屋顶绿化养护和机动岗)。

（二）物业服务人员基本素质

1、年龄要求：男士不超过六十周岁，女士不超过五十五周岁；

2、身体素质：身体健康（规定的体检证明）、五官端正；

3、工作态度：服从安排、听从分配、积极主动、认真负责；

4、工作能力：管理人员具有丰富的物业管理经验，法律、法规知识，财务知识，全面的企业管理知识，有较强的工作协调能力，对于物业管理企业运营的全过程理解透彻，能够熟练处理本岗位的各项工作，综合能力较强。服务人员具有较强的服务意识和个人综合素质，有良好的语言沟通能力，性格，各专业技能熟练。

（三）物业管理服务要求及质量标准

1、综合管理服务规范

（1）在馆内设置物业管理办公室，配置办公家具、电话等办公设施及用品；

（2）物业管理办公室、保管室、门卫处等物业管理工作场所保持整洁有序 ；

（3）物业管理服务人员统一着装、挂牌上岗，工作期间仪表整洁规范；

（4）物业管理规章制度和日常服务规程完善并有效落实，达到约定服务标准。

①24小时值班受理使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理一天内完成（预约除外）；

②在图书馆一楼大厅设置投诉电话，接受服务质量、服务态度等问题的投诉。对使用人的投诉在24小时内答复处理；

③制定房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时制止或报告；

④建立完整的物业管理档案，包括物业施工、维修竣工验收、设备管理、使用人资料、日常维修、日常管理等档案，并具有健全的档案管理和服务制度。

⑤按时制定物业管理与物业服务年度、季度等工作计划，并认真组织实施；

⑥制定和完善图书馆物业管理与服务内部评价、考核制度，采取走访、恳谈会、问卷调查、电话咨询、建立核心服务对象微信群等多种形式与使用人进行沟通，广泛听取其意见和建议，每年随机抽取一定样本规模的服务对象(使用人)进行1-2次满物业服务意度测评，对测评结果进行认真分析，并及时反馈及整改；

⑦门岗、监控室、巡逻、维修、保洁等服务项目应公开办事制度和纪律、采购人允许的收费项目和标准；

★⑧“四害”消杀。每月投放灭鼠药剂一到两次，有计划、有制度、有措施的定期开展灭杀，在投放区域要求有明显的提示，防止人畜误食，同时对窨井、明沟等消杀一次。 “除四害”要达到长沙市爱卫会的要求。消杀材料由采购单位提供，服务单位做好予以协助。

⑨所有物业服务人员对在本项目服务区域内违反图书馆和学校有关规定，影响学习环境的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。

2、清洁卫生服务规范

（1）馆内公共区域

①地面和墙面：地面每日清扫和拖洗一次，其中门厅每日清扫和拖洗二次；馆内公共区域墙面每季度清洁一次，其中大堂、门厅墙面每周清洁一次，确保地面和墙面干净无污渍。

②馆内公共区域相关空间及设施：楼梯扶手、栏杆、窗台二日擦抹一次，保持干净、无明显的灰尘；消防栓、指示牌等公共设施每周擦抹二次，目视无灰尘、无污渍；天花板、公共灯具每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网；门窗玻璃：每半月擦拭一次，其中大厅门窗玻璃每周一次，目视洁净、光亮、无灰尘。

③楼顶花园、二楼南面阳台、室内外停车场等：每日清扫2次，保持清洁、无垃圾。架空层及其停车场应保持整洁有序。

④垃圾桶清理：垃圾桶清理的基本原则为垃圾桶内垃圾不超过垃圾桶容量的三分之二，垃圾桶周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。按楼层设置的公共垃圾桶每日上午8点、下午4点半各清理一次垃圾桶。卫生间的垃圾桶清理每2小时清理一次。

⑤电梯轿厢：每日擦拭、清扫一次以上，确保表面光亮，无污迹。

⑥卫生间：每天上午、下午全面保洁一次，及时清理垃圾和地面水渍。在读者如厕高峰期（上午开馆后的7点至9点）每1小时对卫生间进行巡回保洁一次，其他时段每2小时巡回保洁一次，将卫生间异味对周边空间环境的影响降到最低水平。

⑦阅览室：每天全面清扫、拖檫地面一次（清扫、拖檫地面间天轮换进行）；先收垃圾，清理阅览桌椅、研习间，然后再擦抹桌椅和门窗玻璃、书架，清扫、拖擦地面。服务质量要求为：室内无垃圾，地面无灰尘、发丝、脚印，墙角无蛛网，门窗玻璃、窗台洁净，电脑、桌椅等设施无灰尘。

⑧走廊、休闲区、读者沙龙等区域：阅览室打扫完毕之后进行休闲区、走廊、读者沙龙等区域的清洁。要求地面无灰尘、脚印，墙角无蛛网，栏杆、视听设备、休闲椅、标语牌、标识牌、垃圾桶、花盆、花叶等保持洁净。

⑨物业保洁员上班时间为每天上午7：00至11:00点，下午1：30至5:00点。物业保洁员上班期间不得随意离开所辖服务区范围，工间休息必须在指定的休息室，以便根据情况随时保洁。

（2）馆外公共区域

①道路、绿地、明沟：道路、地面、绿地每日清扫二次，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干净，地面垃圾滞留时间不能超过二小时；明沟每月清扫一次，明沟无杂物、无积水。

②阅报亭、宣传栏等设施：每周擦抹一次，目视无灰尘、明亮清洁（2.5米以上部位除外）。

③图书馆外墙：每年清洗一次，允许此项服务分包给有专业资质的单位实施，清洗期间产生任何的事故由中标的单位负责，采购人和使用单位不承担任何责任。清洗外墙具体时间须报用户单位同意后实施。

④化粪池：每年对服务区内的化粪池进行一次清理，清掏作业一般安排在寒暑假进行。

3、安保及秩序维持服务

（1）安保及秩序维持服务理念

图书馆属学校的重点安全保护单位，物业管理服务单位必须严格安全管理，坚决贯彻执行上级部门及学校、图书馆关于安全工作的有关制度，经常进行防火、防盗、防事故、防失窃安全教育，增强馆员、读者等的安全意识，认真贯彻“以防为主，消防结合”的方针，结合图书馆实际制定行之有效的防火、防盗等措施，确保图书馆的安全和稳定。

（2）安保及秩序维持服务原则

接受学校及图书馆对安保及秩序维持服务的指导和检查，在学校安全保卫部门指导下即时妥善处理图书馆物业安保及秩序维持服务中问题。发现违规现象而难以处置时，应在第一时间报告图书馆办公室或学校安全保卫部门，并积极协助处理。

（3）有关安保人员、安全设施、岗位场所管理及服务规范

①安保人员每天上午七点准时上岗，负责监测门的保安人员不得擅自离岗。打开图书馆南北门，启动安全检测器及计算机。安检专用计算机仅用于检查图书是否借出，不得挪作它用。在岗值班时不得闲聊、阅览书刊、手机等，或做其他与工作无关的事情。南北门安保人员在开馆期间应站立执勤。

②每天有至少1名专职安保人员在各阅览区进行巡逻检查，发现问题及时处理。

③监控室24小时有专人值班，根据监控情况及时做出相应处理。

④每天必须有24小时安全值班记录，记录安全状况、问题处理情况等，并随时接受学校和图书馆的检查。

⑤对持有钥匙的房间（如监控室）必须严格管理，确保室内所有财产、物资的安全，丢失时负责全额赔偿。

⑥安保员必须保持所有楼内通道和疏散门畅通，图书馆闭馆后关门上锁，关闭公共区域照明灯。

（4）有关读者、馆员进出馆和在馆期间的安保及秩序维持服务规范

①安保员必须严格禁止任何易燃、易爆、剧毒等危险品，以及图书馆禁止带入的食品、饮料、快递、整理箱、暖手宝等物品进入图书馆；严格禁止任何人在图书馆内阅览室、研修室等公共空间吸烟、使用明火，以及电炉、热的快、电吹风等与学习无关的电器。及时制止入馆人员有损安全的行为和倾向，发现不安全隐患及行为应及时制止，收缴有关物品并迅速报告流通与读者服务部负责人记录在案。

②安保员必须严格检查出馆的书籍、家具、设备等物品，禁止任何人以任何形式将未办理借阅手续的书籍和图书馆的家具、设备及其他物品带出图书馆。凡书籍须确认已办理借阅手续方可允许出馆；凡家具、设备等物品必须有图书馆许可的批文并经登记后方可出馆。当读者出馆而门禁系统报警时，应迅速检查其是否夹带未办理借阅手续的书籍。如发现这种情况，必须立即引导读者前往总服务台妥善处理并记录在案。

③加强对存包柜的管理。若电子存包柜出现故障导致读者无法取出物品时，安保人员有责任排除故障，并在核准读者信息后帮助其取出物品；对于读者临时存放书籍、物品的存放柜，安保人员有责任指导读者规范有序存放书籍、物品。

④做好图书馆每天闭馆后的安全检查。包括大厅中的电脑、检测器等设备设施，各处门窗、水电、安全通道是否关闭。发现问题要及时处理，并报馆办公室备案。

⑤当图书馆发生火警、火灾、电梯故障等重大险情或变故，危及人身安全时，值班的安保人员要立即报警并报告上级部门，并迅速疏散人群，解救伤员，力争避免伤亡。

⑥当图书馆内发生偷窃，有人报告丢失物品等事件时，要迅速赶到事发现场了解情况，积极帮助失主找回失物，并上报学校保卫处。

⑦当图书馆内有人突然昏倒、病倒、受到意外伤害等，要立即帮助做好救护工作。

⑧对通过门禁系统的读者，安保人员有权要求其严格按照出口入口的通道行走，禁止读者出馆时从入口通过。

⑨做好图书馆室内外停车场管理和服务工作，指挥车辆（含汽车、摩托车、自行车）按规定停放在停车处。

4、公共设施、设备日常维保服务规范

（1）建筑及其附属场地、设施

①房屋结构：每年对房屋结构进行检查2次以上，其中关系建筑安全的重要部位每季检查一次，并记录检查详情。凡发现损坏现象即时安排专项修理并告知相关使用人。

②门窗构件：每天巡视馆内公共区域门窗，发现损坏即时修理，保持门窗构件完好，开闭灵活并无异常声响。

③楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，出现多处及大面积应及时向采购人报修，如在中标人维修范围内由中标人负责维修。

④管道、排水沟、屋顶：每月对屋面泄水沟、楼内外排水管道清扫、疏通一次，保障排水畅通；每半年检查一次屋顶，发现防水层、隔热板有损坏现象应及时报修。

⑤道路、场地等：每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，无缺损，如有缺损应及时维修，不能维修及时向采购人申请维修。

⑥休闲椅、雕塑、景观小品：每日一次对休闲椅、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

⑦安全标志等：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。消防设施可随时启用。

⑧每天都要对馆内的读者公用设备等进行检查，发现设备异常、下班后没有关门、关灯、关水龙头等现象，要及时处理和报告。对于公共区域设备的维护与维修，物业公司只负责供配电线路、水泵的维护与维修及损坏灯具灯管的更换材料单件、单次、单价在人民币300元（含）以内的材料费用。

（2）水电系统及有关公用设备

①供水系统维护保养。及时掌握市政停水信息，提前做好存水准备，张贴停水提示，及时向采购人报告，并做好相关记录；对于应急维修导致停水应尽早发布安民告示，并在最短时间内完成抢修。不能维修及时报告采购人，并做好相关记录；水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季节对暴露水管进行防冻保养。

②排水系统维护保养。每天检查污水泵、提升泵、排出泵二次，确保无故障运行；每年对污水处理系统全面维护保养二次；保持控制柜电气性能完好，运作正常。

③照明系统维护保养。电灯照明：及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好和服务区域内所有灯光完好率、馆内公共区间电灯的亮灯率在95%以上。公共电气柜：每日一次巡查室内外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜每年一次，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。

④水电设备、仪器维护保养。每天都要对全馆的水电进行检查，水箱、水龙头、水管漏水或失灵，下水道堵塞等应及时修复。发现设备损坏要及时报告和处理。

⑤维修保养费用。保修期内的设备维修，由物业管理单位及时通知维修报修，确保正常的工作秩序。对于保修期以外的维修费用，除水电等公共设备设施自然老化后的更新改造、房屋建筑物的结构和外墙面损坏的维修费用由学校承担外，其他小修工作及其费用均由物业管理单位负责；属管理不当造成的，物业管理单位承担相关费用。

★⑥维修保养服务效能要求。水电零星维修及时率98%以上（响应时间在1小时之内，修理完成时间在12小时之内）；水电急修及时率100%（响应时间在30分钟之内，修理完成时间在2小时之内）；雨水管、污水管、墙面保障完好率100%，如出现损坏及时维修，不能维修及时报告采购人并做好记录；消防报警系统、电子监控系统、弱电系统完好率100%，如发现问题及时向采购人报告。

5、园林绿化养护服务规范

（1）园林绿化养护管理服务范围

①屋顶花园园林；②馆内天井的绿植；③馆外服务区域内绿植、花坛、草坪等

（2）园林绿化养护服务规范

①根据植物生态习性，合理修剪，留枝均匀，疏密合理，剪口平滑，保持树形整齐美观，枝繁叶茂。

②绿篱生长旺盛、修剪整齐、合理、无死株、缺档。

★③树木花草基本无病虫危害症状，病虫害危害率控制在5%以下，无药害、人为损害花草树木、无枯枝、死树现象。

④整体整洁卫生，园路平整，无坑洼、无积水、无焚烧垃圾树叶现象；花坛（台）、草坪等绿地内保持无污物、垃圾等。

⑤园林设施完好无损（如出现不可抗拒因素或非中标人管理原因造成的损坏应及时上报用户单位申请维修，由于中标人管理原因导致损坏由中标人负责维修）。

⑥建立绿化护养建档并进行管理。

（四）其他约定事项

1、物业公司按社保局要求需要购买的保险，物业公司必须为员工购买，其费用包含在报价内由物业公司自行承担。物业服务人员的保险包括：失业保险、医疗保险、生育保险和人员意外伤害、死亡保险。

2、物业服务公司、安全保卫人员的要求：身体健康，无违法违纪记录，保安要求有保安证，物业公司所聘人员的任何纠纷均自行解决。

3、对物业服务员工必须统一着装，持有健康证，其费用由物业公司自行承担。

4、物业公司无对外收费权。

5、物业公司根据需要自费征订报刊、杂志，物业服务人员的通信等办公费用由物业公司自行承担。

6、图书馆为物业服务提供办公用房1间、员工宿舍1间、仓库1间。

7、学校不安排餐饮补助。

8、本项目采用费用包干方式。投标人应根据项目要求和现场情况，对该项目按综合（接待、培训、管理、财务等）、保洁、保安等进行细化报价；投标人一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。

9、中标人具有电梯运行管理应急处理能力，有电梯运行管理应急预案，在电梯突发事件发生时，并按照预案积极妥善处理。

10、本项目物业管理涉及的服务项目，投标人中标后应参照《全国物业管理示范大厦》标准或《湖南省星级物业服务项目》五星级标准执行，投标人须对此项进行承诺。

采购需求以采购人发布的采购文件为准。项目具体采购时间及采购文件请关注湖南农大招标采购网、湖南省政府采购网。

三、其他说明

对预告内容如有合理性建议的，请以书面形式反馈至采购申请单位或采购中心。

采购申请单位：湖南农业大学后勤保障中心

地址：湖南农业大学兴湘楼605室

联系人：张老师

联系电话：8463-5358

招标采购办地址：湖南农业大学思源馆

联系人：陈老师

联系电话：0731-84618118